Køb eller arv/gave af fritidshus?

Denne side er blevet vist 840 gange

Min far ejer et lille hus i sydsverige han ønsker at give videre i familien. Han købte huset i 2011 til 200 000 SEK og en ejendomsmægler har vurderet det til cirka 350 000 SEK, som passer godt med "Beräkna taxeringsvärde" jeg har fået ved at bruge Skatteværkets egen side.

Jeg forsøger at finde hoved og hale i de forskellige regler og hvordan jeg slipper billigst fra at overtaget huset.

Som jeg har forstået det, er der to modeller.

1. Gavemodellen.

Min far giver mig huset i gave. Det betyder at jeg skal betale dansk gaveafgift. I så fald vil udregningen [1] være gaveobjektets afgiftsmæssige værdi = Taxeringsvärde x 100/75 x 0,85 x valutakurs, hvilket til dagens kurs er cirka 330 000 DKR. Ud af dette kan jeg få ca. 65 000 DKR i skattefri gave, altså skal jeg skal betale 15% gaveafgift af 265 000 DKR, altså cirka 40 000 DKR. Udover dette kommer der en udgift til Svensk tinglysning på 825 SEK. Altså er mine omkostninger for at overtage huset i omegnen af 40 000 DKR.

2. Købsmodellen.

Jeg køber huset af min far til 85% af forlydende taxeringsvärde, altså 305 000 SEK. Der bliver skrevet et gældsbrev på de ca. 220 000 DKR og dette gældsbrev kan så nedskrives med de ca. 65 000 gave hvert år. Fordi der er tale om et køb og ikke en gave, skal jeg betale svensk stämpelskatt som er 1.5% af taxeringsvärdien, altså 5 385 SEK samt de 825 SEK i tinglysningsværdi. Altså er mine omkostninger ca 4200 DKR for at overtaget huset.

Har jeg forstået alt korrekt i ovenstående scenarier? For mig er det svært at se hvornår gavemodellen er at foretrække.

Derudover har jeg et mere åbent spørgsmål: Er den Svenske taxeringsvärde noget man kan ændre på? Vi har haft en svensk ejendomsmægler til at kigge på huset og han vurderede at det kunne sælges for ca. 350 000 SEK, altså omkring den offentlige vurdering. Er det ikke meget normalt at den offentlige vurdering er væsentligt lavere end den handlede pris?

[1] https://torpare.dk/generationsskifte-saadan-kan-huset-blive-i-familien/

Svar på indlægget

Hej Tobias,

Dine beregninger ser helt korrekte ud. Som du skriver, så er købsmodellen + gældsbrev helt klart at foretrække for danskere, da der ikke skal betales gaveafgift. For en svensker er gavemodellen naturligvis den bedste, i det der ikke er hverken arv- eller gaveafgifter i Sverige, men det hjælper ikke når man er skattepligtig i Danmark.

Vedr. taxeringsvärde, så er teorien at dete skal modsvare 75% af markedsværdien, men i praksis er det kun tilfældet for i stort set nybyggede huse i bymæssig bebyggelse. For gamle huse på landet kan det bliver "som vinden blæser" med taxeringsvärde langt lavere end markedsværdien. En stor del af årsagen er, at oplysningerne som taxeringsvärdet baseres på stammer fra ejeren selv, via det spørgeskema der sendes ud hver 3:e år. Hvis man ikke krydser for de standardforbedringer og ev. tilbygninger der er foretaget, bliver værdien mere og mere misvisende med årene. Du kan anke ("överklaga") dit taxeringsvärde og indkomme med end ansøgning om at få den korrigeret - både op og ned også i tiden mellem de løbende spørgeskemaer. Mange ønsker dog også bevidst at holde taxeringsvärdet lavt, for at det i sin tur betyder lavere ejendomsafgift (0,75% af taxeringsvärdet op til loftet på 8 349 kr for 2020).
Der er jo en slags 3. model :-)

Din far flytter til Sverige evt. bo i det omtalte hus.

Når du så til sin tid skal arve din far er din samlede arveafgift = 0,- da Sverige ikke har arveafgift overhovedet, uanset formuens størrelse.

Vær dog opmærksom på at der skal betales skat af kapitalgevinsten (vinstskat) på huset til Sverige ved salg af huset, uanset hvor man er skattemæssigt hjemmehørende som f.eks Danmark.

I jeres tilfælde umiddelbart af 305.000,- minus 2011 købsprisen = 200.000,- fratrukket evt. forbedringer m.v. Der er en beregningsmodel (Vinsten kvoteras till 22/30. Av det betalar du sedan 30 % i skatt. Därför sägs vinstskatten för privatbostäder vara cirka 22 %.) Så I skal nok regne med ca. 23.000,- SEK i vinst skat.

Det er en "problemstilling" man skal huske på inden man flytter til Sverige at sælge ejendom i Danmark, da Sverige også beskatter vinst af ejendom i udlandet.

Se mere her :
https://skatteverket.se/privat/fastigheterochbostad/forsaljningavbostad.4.76a43be412206334b89800042922.html

Svar på indlægget